GEERBTE IMMOBILIE VERKAUFEN - IMMOBILIEN FAIR & FREUNDLICH

Geerbte Immobilie verkaufen

Immobilien verkaufen - Was gibt es zu beachten, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen wollen?

Viele Menschen haben eine Immobilie geerbt und möchten sie verkaufen, wissen aber nicht genau, wie sie den Haus- oder Wohnungsverkauf genau angehen sollen. Was ist zu beachten? Wie kann man Erbschaftssteuer sparen? Was bedeutet eigentlich Spekulationssteuer? Bei der Erbschaft einer Immobilie kommt für viele neue Eigentümer, die sie nicht selber nutzen möchten, nur der Verkauf des Hauses in Frage. Doch verschiedene Besonderheiten wie steuerliche Regelungen stellen oftmals große Hürden dar. Die Makler der Agentur von Fair & Freundlich zeigen Ihnen, worauf es ankommt, wenn Sie eine geerbte Immobilie verkaufen wollen.

WAS IST EIN ERBSCHEIN UND WOFÜR WIRD ER BENÖTIGT?

Der Erbschein weist die Personen, die darauf aufgeführt sind, als rechtmäßige Erben aus. Bevor es möglich ist, über eine geerbte Immobilie zu verfügen bzw. einen Hausverkauf oder Wohnungsverkauf zu vollziehen, wird der Erbschein benötigt. Dieser kann beim Amtsgericht beantragt werden. Er berechtigt zudem zur Einsichtnahme und Eintragung in das Grundbuch. Für die Ausstellung werden Gebühren berechnet. Die genaue Höhe hängt vom Wert der Erbschaft ab.

VERMÖGENSVERHÄLTNISSE UND EVENTUELLE SCHULDEN DES VERSTORBENEN PRÜFEN

Ob Hypotheken oder sonstige Belastungen bestehen, kann im Grundbuch nachgelesen werden. Erben haben darauf stets Zugriff. Wenn geplant wird, eine Erbschaft auszuschlagen bzw. sie nicht anzunehmen, beträgt die rechtlich vorgeschriebene Frist hierfür sechs Wochen. Sie lässt sich, bis auf wenige Ausnahmen wie ein Auslandswohnsitz, nicht verlängern. Sämtliche Rechte, aber ebenso Pflichten gehen nun auf den Erben über. Sobald er bezüglich des Nachlasses in Kenntnis gesetzt wird, beginnt sie. Innerhalb der kommenden sechs Wochen muss beim Nachlassgericht eine entsprechende Erklärung eingereicht werden, ansonsten gilt die Erbschaft als angenommen.

Daher ist es wichtig, wenn man erfährt, dass man eine Immobilie erbt, sich schnellstmöglich einen Überblick über die vorliegenden Vermögensverhältnisse und Schulden zu machen. Erben haften ebenso für die Schulden von Verstorbenen, oftmals mit dem eigenen Vermögen.

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ZUSTAND DES HAUSES ODER DER WOHNUNG PRÜFEN

Bei der Erbschaft einer Immobilie ist es wichtig, deren Zustand gründlich zu prüfen. Ist sie zum Beispiel sehr alt oder wurde lange nicht renoviert oder modernisiert, sollte genau überlegt werden, ob man Eigentümer werden möchte oder ein Verkauf mehr Sinn macht, da die Immobilie den eigenen finanziellen Rahmen überschreitet. Dabei spielen Aspekte wie Instandhaltung und Instandsetzung eine wichtige Rolle. Darüber hinaus ist es empfehlenswert, durch diverse Maßnahmen eine Wertsteigerung zu erzielen und dann den Hausverkauf oder Wohnungsverkauf vorzunehmen.

Guter Tipp: Erben und Nachlassgläubiger sind berechtigt, beim Nachlassgericht eine so genannte Nachlassverwaltung zu beantragen: Bei einem unübersichtlichen Nachlass soll sie eine Gläubigerbefriedigung sicherstellen und gleichzeitig die Haftung des Erben auf den Nachlass beschränken.

UMFASSENDE VORBEREITUNG IST BEIM HAUSVERKAUF ODER BEI WOHNUNGSVERKAUF DAS A UND O

Eine sorgfältige Vorbereitung ist beim Hausverkauf oder Wohnungsverkauf sehr wichtig. Es geht immerhin um sehr große Beträge. Die meisten Erben sind nicht versiert und nicht erfahren genug. Sie verfügen nicht oder nur teilweise über das Wissen, das für einen möglichst gewinnbringenden Hausverkauf oder Wohnungsverkauf benötigt wird. Zunächst einmal muss der Wert der geerbten Immobilie, der sogenannte Verkehrswert, ermittelt werden.

Entscheidend sind hierbei die Lage, Größe, der Zustand und Stil des Hauses. Ein Hausverkauf oder Wohnungsverkauf ist nicht so einfach. Um Fehler zu vermeiden und den besten Preis zu erzielen, empfiehlt es sich, auf Fachleute zu vertrauen. Wir beraten gerne umfassend, wenn das geerbte Haus oder die geehrte Wohnung verkauft werden soll. Wir werden den richtigen Verkehrswert ermitteln, die Vermarktung der Immobilie mit unserer Erfahrung effizient durchführen, den gesamten Verkaufsprozess organisieren und den Verkauf rechtlich absichern. Zudem unterstützen wir bei der Einschätzung einer möglichen Erbschaftssteuer.

HAUSVERKAUF ODER WOHNUNGSVERKAUF ALS ERBENGEMEINSCHAFT

Erben mehrere Personen eine Immobilie, müssen sich die Miterben gemeinsam darüber verständigen, was mit dem Haus oder der Wohnung passieren soll. Auch die Erbengemeinschaft benötigt einen Erbschein. Unnötige Konflikte lassen sich oftmals vermeiden, wenn sich die Erbengemeinschaft auf den Immobilienverkauf einigt. Der Verkaufserlös kann im Anschluss unter allen Erben gerecht aufgeteilt werden.

WIE HOCH IST DIE ERBSCHAFTSSTEUER?

Die Erbschaftssteuer bzw. deren genaue Höhe spielt eine wichtige Rolle, wenn die Immobilie nicht selber genutzt wird. Übersteigt der Wert des Nachlasses, der sich aus dem Vermögen abzüglich der Verbindlichkeiten ergibt, den persönlichen, gesetzlich geregelten Erbschaftssteuerfreibetrag, muss Erbschaftssteuer entrichtet werden, da in Deutschland ein Erbe grundsätzlich steuerpflichtig ist. Wie hoch der Freibetrag ausfällt, hängt vom Verkehrswert des Hauses und vom Verwandtschaftsgrad zum Erblasser ab. Je näher die Verwandtschaft, desto größer der Freibetrag.

WIE HOCH IST DER FREIBETRAG?

  • Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro

  • Kinder und Stiefkinder: 400.000 Euro

  • Enkel: 200.000 Euro

  • Eltern und Großeltern: 100.000 Euro

  • alle weiteren Erben: 20.000 Euro

Der Freibetrag soll sicherstellen, dass der Erbe auch weiterhin seinen Lebensunterhalt bestreiten kann. Wenn der Verstorbene neben der geerbten Immobilie ebenso Schulden hinterlassen hat, können diese, genau wie die Begräbniskosten, vom Immobilienwert abgezogen werden. Wer knapp über dem Freibetrag liegt, kann demnach die Erbschaftssteuer wahrscheinlich umgehen. Das Gleiche gilt, wenn die Schulden hoch sind.

WIE WIRD DIE ERBSCHAFTSSTEUER BERECHNET?

Hierbei wird zwischen drei Steuerklassen unterschieden:

  1. Erbschaftssteuerklasse: Dazu gehören Eltern, Ehegatten (auch gleichgeschlechtlich), eingetragene Lebenspartner und Kinder (auch adoptiert). Sie erhalten die meisten Begünstigungen bzw. den niedrigsten Steuersatz. Er beträgt sieben Prozent für ein maximal 75.000 Euro teures Erbe.

  2. Steuerklasse: Hierzu zählen die Geschwister und deren Kinder, Schwiegerkinder und die Schwiegereltern oder ehemalige Ehepartner des Erblassers. Die Erbschaftssteuer beträgt 15 bis 43 Prozent.

  3. Steuerklasse: Diese Klasse umfasst alle weiteren Erben. Hierbei belaufen sich die Steuern auf mindestens 30 Prozent.

ERBSCHAFTSSTEUER SPAREN: WELCHE WERTVOLLEN TIPPS GIBT ES?

Unter der Vorlage gewisser Voraussetzungen kann es jedoch möglich sein, dass der Erbe keine Erbschaftssteuer entrichten muss. Dies ist der Fall, wenn das vererbte Haus bis zum Ableben des Verstorbenen selbst bewohnt wurde und die Immobilie maximal 200 Quadratmeter groß ist oder sie nach dem Erbfall in den nächsten zehn Jahren vom Lebenspartner, Ehegatten oder Kind des Verstorbenen bewohnt wird. Diese Regelung gilt auch für die Enkelkinder, wenn ihre Eltern verstorben sind. Wird die Immobilie weniger als zehn Jahre lang bewohnt, wird die Erbschaftssteuer nachträglich bzw. rückwirkend fällig.

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ZUSAMMENFASSUNG

Wer ein Haus oder eine Wohnung erbt und das Erbe annimmt, muss die Änderung der Eigentumsverhältnisse im Grundbuch beantragen. Das geschieht in der Form einer Grundbuchberichtigung. Dies entfällt bei einem geplanten Hausverkauf. Bei einem Erbe fallen Erbschaftssteuern an, allerdings gibt es die genannten Möglichkeiten, Steuern zu sparen oder sogar gänzlich zu vermeiden. Wer einen Verkauf der geerbten Immobilie beabsichtigt, sollte dies mit der Hilfe eines Immobilienmaklers angehen, denn er besitzt die nötigen Kenntnisse, um die Marktfähigkeit der Immobilie optimal einzuschätzen und den bestmöglichen Verkaufserlös zu erzielen. Eine Vermietung der Immobilie lohnt sich nur selten. Bei Fragen stehen wir gern zur Verfügung!